一季度“大事件”预示2024年合肥楼市走向

虽有云遮雾罩，但“眉目”已渐清晰。

2024年的第一个季度即将结束，合肥房市也成为议论和关注的话题之一。今年一季度，多个重磅消息放出：一是人口流入加快全国居前，一是土地单价创历史新高，一是国家政策的重申与加强，一是发展新质生产力的时代要求。这些直接或间接与房市相关的因素，可以推导出“涨”或“跌”这个简单粗暴的结果来吗?

时势已变，过去的算法已难适应当今的主题。

似乎正在回升的热度

2月29日，合肥新年土地市场第一拍，一宗位于滨湖的地块单价破3000万元/亩，创历史新高;住宅楼面价超过25000元/平方米，溢价率超50%。

紧接着一周后，合肥官方消息，2023年，该市常住人口985.3万人，较2022年增加21.9万人。这一数字放置全国范围内比较后，处于前列。而在这21.9万人中，迁移来肥人口占比超九成，反映合肥对人口人才吸引力不断增强。

人口流入加速，必然带来住房需求的增加;但需求的释放，可能在一手房，也可能在二手房，以及公租、长租、短租等各种形式。住房体系的不断健全，为市民带来更多选择，于住房市场整个体系而言是有益的;但于分级市场而言，则难以一概而论。

至于25000元/平方米的楼面价，则只是其中的一宗地块;同场竞拍成功的另一宗土地的楼面价，则为接近18000元/平方米。所以，若以单宗地价来判断未来整体房价，甚至被“带节奏”般地引导至当前房价，则有失偏颇。合肥当前正在销售的一二手住宅，其拿地时间则多在五六年前了。

人口与地价的话题热度，似乎也呼应了销售现场人气的增加。春节以来，合肥二手房市场成交量不断攀升，但数据显示价格仍处于下跌趋势。国家统计局发布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，今年合肥1月份、2月份，一、二手住宅销售价格环比均双降;但二手住宅降幅在2月份有所收窄。

后续如何，还需结合更多的观察与分析。

一座城市与人才的关系

合肥对今年的工作是如此部署的：“坚持以科技创新推动产业创新，发展新质生产力，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，统筹新型城镇化和乡村全面振兴，统筹高质量发展和高水平安全，切实防范化解重大风险隐患，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，增进民生福祉，保持社会稳定”。

精读这些字句，有助于我们理解，合肥要做什么。

培育发展新质生产力，无疑是当前及今后合肥工作的重心，而新质生产力与人才直接关联。

一季度的合肥“大事件”并不仅止于数据，还有行动。3月25日至31日，“合肥千企万岗请您来”活动奔赴全国8个城市、29所高校开展推介。媒体将这次活动定义为“推介‘养人合肥’，诚招八方英才”。“你们负责茁壮成长，我们负责阳光雨露”，是合肥的宣传口号之一，投入真情实意，舍得真金白银，以政策“含金量”换人才“高质量”。

居住友好是一座城市吸引年轻人安居的重要因素，“养人合肥”如何让人才安居乐业?

合肥市今年房地产工作的重心已经落定：“落实房地产税收优惠政策，促进房地产市场平稳健康发展”，简言之即“平稳”“健康”“发展”。

“平稳”是房市走势与经济社会发展保持同步，而不是忽上忽下;“健康”是挤出不良行为，排除各类风险隐患;“发展”是不沉沦也不过热，要满足刚需及改善等正常需求。

从培育发展新质生产力这个主基调来看，房市须服务于“新质”的生长与壮大，也可理解为服务于人才的安居、乐居。在“千企万岗”推介活动中，合肥为学子们带来租房、一次性就业补贴、创业等各项“大礼包”。而随着人才聚集程度、深度的变化，更多利好人才创新创业的居住政策，也有望从不同层面推出。

房地产发展新模式趋近

随着人口吸引力的不断加强，合肥将面对的是住房需求增加与满足住房需求这一看似矛盾的局面，即一方面住房需求增加，可能推高房价;一方面还要留住人才，满足他们的住房需求，房价需行走在合理区间。何解?

3月22日，又是一个房市“大事件”。当日国务院常务会议提出，“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善‘市场+保障’的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。”

信息量很大。我们可以从两个方面来理解。一是房地产业，即供给端，要进一步落实融资协调机制等举措，推动产业的健康发展。此间，截至3月18日，安徽省经各级商业银行和协调机制共同盖章确认的第一批“白名单”项目103个，商业银行累计完成授信61个、授信金额206.6亿元，累计放款116.5亿元;其中合肥有30多个项目入列。从需求端即消费者角度看，“市场+保障”的住房供应体系将更为完善，“人、房、地、钱”要素联动，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落，满足群众的不同需求。

所以总体而言，刚需及改善，将有更好的政策支持;投资，则需谨慎研判，毕竟投资有风险，合肥各区域市场表现不同，即使同一区域市场也正呈分化现象;而投机，则可以歇歇了。